مهردادگردی
در این مقاله جامع، تمامی جوانب حقوقی و قانونی مرتبط با خرید آپارتمان در آنتالیا را بررسی می‌کنیم.
شهر آنتالیا، با سواحل جذاب، آب‌وهوای مدیترانه‌ای، امنیت بالا و امکانات شهری گسترده، به یکی از محبوب‌ترین مقاصد برای خرید آپارتمان در ترکیه تبدیل شده است. مخصوصاً برای اتباع خارجی، به‌ویژه ایرانیان، خرید آپارتمان در آنتالیا نه‌تنها راهی برای داشتن خانه‌ای در منطقه‌ای زیبا و رو به رشد است، بلکه مسیری قانونی برای اخذ اقامت ترکیه نیز به شمار می‌رود. اما پیش از خرید هر نوع ملک، به‌ویژه آپارتمان در این شهر، آگاهی از قوانین حقوقی، محدودیت‌های ملکی، مدارک لازم، مراحل قانونی و تفاوت‌ها برای اتباع خارجی ضروری است.
در این مقاله جامع، تمامی جوانب حقوقی و قانونی مرتبط با خرید آپارتمان در آنتالیا را بررسی می‌کنیم. اگر قصد دارید در این شهر سرمایه‌گذاری ملکی انجام دهید یا برای زندگی یا اجاره خانه‌ای تهیه کنید، این راهنما اطلاعات کاملی را در اختیار شما قرار می‌دهد.
آیا اتباع خارجی مجاز به خرید آپارتمان در آنتالیا هستند؟
بله. طبق قوانین فعلی ترکیه، اتباع خارجی از جمله ایرانیان مجاز به خرید آپارتمان در آنتالیا و اغلب مناطق ترکیه هستند. ترکیه از سال ۲۰۱۲ قانون مربوط به اصل رفتار متقابل را اصلاح کرده و اکثر ملیت‌ها (شامل ایران، روسیه، کشورهای حوزه خلیج فارس، کشورهای اروپایی و آسیایی) امکان خرید ملک را دارند.با این حال، برخی محدودیت‌های خاص جغرافیایی و قانونی وجود دارد که خریدار باید نسبت به آن‌ها آگاهی داشته باشد تا دچار مشکلات بعدی نشود.
محدودیت‌های قانونی خرید آپارتمان توسط اتباع خارجی در آنتالیا
۱. محدودیت متراژ:بر اساس قانون ترکیه، یک تبعه خارجی حداکثر می‌تواند ۳۰ هکتار زمین یا ملک در کل خاک ترکیه داشته باشد. در خرید آپارتمان‌های شهری معمولاً این مقدار به‌هیچ‌وجه مشکل‌ساز نیست.۲. محدودیت منطقه‌ای:اتباع خارجی نمی‌توانند در مناطق نظامی، امنیتی یا استراتژیک خاص ترکیه ملکی خریداری کنند. برخی مناطق مشخص در ترکیه به دلایل نظامی یا امنیتی از دسترس خریداران خارجی خارج است. در آنتالیا، اغلب مناطق شهری مجاز هستند اما پیشنهاد می‌شود از شهرداری یا اداره تاپو استعلام بگیرید.
۳. ممنوعیت مالکیت مشارکتی در برخی موارد:در برخی پروژه‌ها یا آپارتمان‌هایی که هنوز سند تفکیکی (Kat İrtifakı یا Kat Mülkiyeti) ندارند، ممکن است فروش به تبعه خارجی محدود یا نیازمند مجوز خاص باشد.
مراحل قانونی خرید آپارتمان در آنتالیا برای اتباع خارجی
فرآیند خرید آپارتمان در ترکیه ساده ولی دقیق است. مراحل زیر باید به‌صورت قانونی طی شود:۱. انتخاب ملک و توافق با فروشنده
ابتدا باید از طریق مشاور املاک یا مستقیماً با سازنده یا مالک مذاکره کرده و ملک مورد نظر را انتخاب کنید. جزئیات قیمت، شرایط پرداخت، زمان تحویل و امکانات باید شفاف و مشخص باشد.
۲. بررسی اسناد و مجوزها
قبل از امضای هر قراردادی، باید اسناد ملک بررسی شود:
سند مالکیت رسمی (Tapu)
مجوز ساخت و پایان کار
سند تفکیکی برای واحدهای آپارتمانی
وضعیت بدهی‌های بانکی یا مالیاتی ملک
ترجیحاً از یک وکیل ترک یا مشاور املاک معتبر بخواهید که استعلام‌های رسمی از اداره ثبت املاک (Tapu Kadastro) و شهرداری منطقه انجام دهد.
۳. امضای قرارداد اولیه خرید
پس از توافق، قراردادی رسمی بین خریدار و فروشنده امضا می‌شود که شامل موارد زیر است:
مشخصات کامل خریدار و فروشنده
شماره پلاک ثبتی آپارتمان
مبلغ کل، شرایط پرداخت، پیش‌پرداخت
تاریخ انتقال سند
شرایط فسخ و جریمه‌ها
قرارداد باید به زبان ترکی باشد؛ نسخه فارسی یا انگلیسی برای اطلاع خریدار قابل ترجمه است اما سند رسمی همان نسخه ترکی است.
۴. دریافت شماره مالیاتی ترکیه (Vergi Numarası)
اتباع خارجی باید برای انجام هرگونه تراکنش مالی، از جمله خرید ملک، شماره مالیاتی (Vergi Numarası) از اداره مالیات دریافت کنند. این شماره ظرف چند دقیقه با ارائه پاسپورت صادر می‌شود.
۵. افتتاح حساب بانکی در ترکیه
برای انتقال وجه خرید ملک، نیاز است که خریدار در یکی از بانک‌های ترکیه حساب بانکی افتتاح کند. برای این کار معمولاً به آدرس محل سکونت موقت، شماره مالیاتی و پاسپورت نیاز دارید.
۶. ثبت رسمی سند مالکیت (TAPU)
پس از انجام پرداخت‌ها و آماده شدن مدارک، خریدار و فروشنده به اداره تاپو مراجعه کرده و انتقال سند رسمی انجام می‌شود. حضور مترجم رسمی برای اتباع خارجی الزامی است.
در زمان انتقال سند باید مالیات و هزینه‌های مربوطه نیز پرداخت شود که در بخش بعدی توضیح داده خواهد شد.
هزینه‌ها و مالیات‌های مربوط به خرید آپارتمان
در هنگام خرید آپارتمان در آنتالیا، باید هزینه‌های زیر را در نظر بگیرید:مالیات انتقال سند: ۴٪ از ارزش اعلام‌شده ملک (معمولاً بین خریدار و فروشنده تقسیم می‌شود)
هزینه مترجم رسمی: بین ۱۰۰ تا ۲۰۰ دلار بسته به تعداد صفحات
هزینه دفتر ثبت سند (تاپو): مبلغی ناچیز برای خدمات اداری
هزینه خدمات مشاور املاک: معمولاً ۲٪ از ارزش ملک (قابل مذاکره است)
هزینه محضر یا وکیل (در صورت نیاز): بسته به قرارداد و شهر متفاوت است
مالیات سالانه ملک (Emlak Vergisi): درصدی از ارزش ملک که سالانه پرداخت می‌شود
شرایط دریافت اقامت با خرید آپارتمان در آنتالیا
اگر ارزش ملک خریداری‌شده شما بیش از ۷۵ هزار دلار آمریکا باشد، می‌توانید برای دریافت اقامت یک‌ساله ترکیه از نوع مالکیت (Tapu Residency) اقدام کنید. این اقامت قابل تمدید است و پس از پنج سال، می‌تواند منجر به دریافت اقامت دائم شود.اگر ارزش ملک بالای ۴۰۰ هزار دلار آمریکا باشد، امکان دریافت شهروندی ترکیه (پاسپورت ترکی) نیز از طریق سرمایه‌گذاری وجود دارد، به شرط آنکه ملک حداقل به مدت سه سال نگهداری شود و فروخته نشود.
نکات مهم و هشدارهای قانونی
از خرید آپارتمان بدون سند رسمی (Tapu) یا با سند قول‌نامه‌ای خودداری کنیدهرگز بدون مشورت با وکیل یا مشاور رسمی، پیش‌پرداخت قابل‌توجهی ندهید
سند تفکیکی (Kat İrtifakı) را بررسی کنید تا مطمئن شوید که واحد مستقل قانونی دارید
حتماً استعلام بدهی ملک را از اداره تاپو بخواهید
در صورت خرید از پروژه‌های در حال ساخت، به تاریخ تحویل و ضمانت اجرای آن توجه کنید
برخی مناطق خاص ممکن است مشمول محدودیت‌های مهاجرتی یا مالکیتی برای خارجی‌ها باشند
