. در این مقاله به‌صورت دقیق، مرحله به مرحله و جامع، انواع مالیات‌های مرتبط با معاملات ملکی در قبرس شمالی را شرح می‌دهیم.
خرید و فروش ملک در قبرس شمالی به عنوان یکی از مسیرهای اصلی مهاجرت، سرمایه‌گذاری و سودآوری برای مهاجران، به‌ویژه ایرانیان، بسیار مورد توجه قرار گرفته است. این کشور با داشتن بازار پررونق املاک، قیمت‌های مناسب، پروژه‌های مدرن و مزایای اقامتی جذاب، مقصدی محبوب برای کسانی است که به دنبال خرید خانه، ویلا، آپارتمان یا زمین هستند. اما یکی از مهم‌ترین موضوعاتی که پیش از ورود به معاملات ملکی در قبرس شمالی باید به‌طور دقیق بررسی شود، انواع مالیات‌ها و هزینه‌های قانونی مربوط به خرید و فروش ملک است. عدم آگاهی از این مالیات‌ها می‌تواند منجر به سردرگمی، پرداخت هزینه‌های غیرضروری یا حتی بروز مشکلات قانونی شود. در این مقاله به‌صورت دقیق، مرحله به مرحله و جامع، انواع مالیات‌های مرتبط با معاملات ملکی در قبرس شمالی را شرح می‌دهیم.
مالیات تمبر قرارداد خرید (Stamp Duty)؛ اولین هزینه رسمی پس از امضای قرارداد
اولین مالیاتی که خریدار پس از امضای قرارداد خرید ملک با آن مواجه می‌شود، مالیات تمبر یا همان Stamp Duty است. این مالیات در قبرس شمالی معمولاً ۰.۵٪ از ارزش قرارداد خرید ملک می‌باشد. پرداخت این مالیات در اداره مالیات محلی (Tax Office) انجام می‌شود و شرط ضروری برای ثبت رسمی قرارداد در اداره ثبت اسناد و املاک (Land Registry) به شمار می‌آید. این مرحله باید در فاصله حداکثر ۲۱ روز پس از تاریخ امضای قرارداد انجام شود. در صورت تأخیر در پرداخت این مالیات، جریمه‌هایی اعمال خواهد شد. مبلغ این مالیات بر اساس ارزش قید شده در قرارداد تعیین می‌شود، نه ارزش واقعی یا ارزش تخمینی ملک.
مالیات انتقال مالکیت (Title Deed Transfer Fee)؛ یکی از اصلی‌ترین هزینه‌ها در خرید ملک
مهم‌ترین و سنگین‌ترین مالیاتی که خریدار هنگام انتقال سند مالکیت باید بپردازد، مالیات انتقال سند یا Title Deed Transfer Tax است. این مالیات بسته به وضعیت سند و سابقه خرید ملک، در قبرس شمالی معمولاً حدود ۳٪ تا ۶٪ از ارزش ثبت‌شده ملک می‌باشد.
به‌طور معمول، این نرخ برای اولین انتقال سند رسمی ملک برابر با ۳٪ است. اما اگر ملک قبلاً یک بار انتقال یافته و اکنون مجدداً معامله می‌شود، این نرخ ممکن است به ۶٪ افزایش یابد. این درصد بر اساس ارزش رسمی تعیین‌شده توسط اداره ثبت املاک محاسبه می‌شود، نه ارزش دلخواه فروشنده یا خریدار. لازم به ذکر است که بسیاری از خریداران خارجی به دلیل آن‌که سند رسمی (Title Deed) در لحظه خرید به آن‌ها منتقل نمی‌شود و انتقال سند ممکن است در آینده و پس از طی مراحل قانونی انجام شود، پرداخت این مالیات را به زمان آینده موکول می‌کنند. با این حال، آگاهی از آن برای برنامه‌ریزی مالی بسیار ضروری است.
مالیات بر ارزش افزوده (VAT)؛ فقط برای املاک نوساز و توسعه‌های جدید
در صورتی که ملکی از سازنده (Developer) و برای اولین‌بار خریداری شود، خریدار باید مالیاتی به نام مالیات بر ارزش افزوده یا VAT پرداخت کند. نرخ این مالیات در قبرس شمالی ۵٪ تا ۱۰٪ از ارزش ملک متغیر است و به نوع ملک، کاربری آن و تصمیم دولت در هر سال بستگی دارد. این مالیات معمولاً برای املاک نوساز که مستقیماً از پروژه‌های جدید خریداری می‌شوند اعمال می‌شود و اگر ملک به‌صورت دست‌دوم (از مالک قبلی) خریداری شود، اغلب این مالیات شامل آن نخواهد شد. پرداخت این مالیات هم‌زمان با تکمیل پرداخت‌های قراردادی و پیش از اخذ مجوز اقامت در ملک انجام می‌شود. در بسیاری از پروژه‌های جدید، این مالیات در قیمت نهایی ملک لحاظ می‌شود و توسط فروشنده به دولت پرداخت می‌گردد. بنابراین باید پیش از امضای قرارداد، درباره وضعیت مالیاتی ملک اطلاعات دقیق از فروشنده یا مشاور املاک دریافت کنید.
مالیات شهرداری و خدمات محلی؛ هزینه‌های سالانه نگهداری ملک
در کنار مالیات‌های مربوط به خرید اولیه ملک، خریداران باید از مالیات شهرداری یا خدمات شهری (Municipality Tax) نیز آگاه باشند. این نوع مالیات برای تأمین هزینه‌های نگهداری عمومی مانند جمع‌آوری زباله، نظافت منطقه، روشنایی خیابان‌ها و خدمات فنی شهرداری دریافت می‌شود. این مالیات سالانه و معمولاً مبلغی بین ۱۵۰ تا ۳۰۰ لیر ترکیه بسته به اندازه ملک، موقعیت جغرافیایی و نوع واحد است. پرداخت این مبلغ به شهرداری محلی انجام می‌شود و اگر به‌موقع پرداخت نشود، ممکن است شامل جریمه یا منع دریافت خدمات شهری شود. افرادی که در مجتمع‌های مسکونی زندگی می‌کنند، ممکن است علاوه بر این مالیات، هزینه‌های نگهداری مشترک (Maintenance Fee) نیز پرداخت کنند که ارتباطی به دولت ندارد و مربوط به خدمات داخلی مجتمع می‌باشد
مالیات بر سود سرمایه (Capital Gains Tax)؛ مسئولیت فروشنده در هنگام فروش ملک
اگر فردی ملکی را خریداری کرده و پس از مدتی قصد فروش آن را داشته باشد، مشمول پرداخت مالیات بر سود سرمایه یا Capital Gains Tax خواهد شد. این مالیات به عهده فروشنده است و درصد آن در قبرس شمالی بین ۲.۸٪ تا ۴٪ از قیمت فروش است. مبلغ دقیق بستگی به این دارد که فروشنده فرد حقیقی باشد یا شرکت سازنده، و همچنین اینکه ملک در چه زمانی خریداری شده و با چه سودی فروخته می‌شود. برای مالکان خارجی که می‌خواهند ملک خود را به سرمایه‌گذار دیگر منتقل کنند، اطلاع از این نوع مالیات بسیار ضروری است. اگر فروشنده ملک را برای اولین بار و تنها ملک مسکونی خود بفروشد، ممکن است شامل تخفیف یا معافیت مالیاتی شود. همچنین در برخی پروژه‌های جدید، توسعه‌دهنده (Developer) ممکن است مسئولیت این مالیات را به‌صورت قراردادی بپذیرد و از دوش خریدار بردارد.
مالیات سالانه مالکیت ملک (Property Tax)؛ مالیاتی پایدار اما جزئی
تمامی افرادی که مالک یک ملک در قبرس شمالی هستند، موظف به پرداخت سالانه مالیات مالکیت یا Property Tax می‌باشند. این مالیات نسبت به سایر مالیات‌ها بسیار جزئی است و معمولاً بین ۱ تا ۲ لیر ترکیه به ازای هر مترمربع ملک محاسبه می‌شود. به‌عنوان مثال، اگر یک آپارتمان ۱۰۰ مترمربعی در اختیار داشته باشید، سالانه حدود ۱۰۰ تا ۲۰۰ لیر مالیات مالکیت خواهید پرداخت. این مبلغ باید به شهرداری منطقه پرداخت شود و معمولاً در ابتدای هر سال صادر می‌شود. عدم پرداخت این مالیات در زمان مقرر، منجر به جریمه‌های تأخیری می‌گردد. این مالیات برای حفظ ثبت قانونی مالکیت، بسیار مهم است و حتی اگر در ملک ساکن نباشید، موظف به پرداخت آن خواهید بود.
هزینه‌های جانبی دیگر؛ وکیل، ثبت قرارداد، ترجمه و...
علاوه بر مالیات‌های دولتی که در بالا ذکر شد، خریداران و فروشندگان باید خود را برای پرداخت برخی هزینه‌های جانبی دیگر آماده کنند. از جمله این هزینه‌ها می‌توان به حق‌الزحمه وکیل رسمی برای تنظیم و ثبت قراردادها، هزینه مترجم رسمی در صورت نیاز به ترجمه قرارداد به زبان انگلیسی یا فارسی، هزینه ثبت قرارداد در اداره اسناد رسمی، و گاهی هزینه مجوز خرید برای اتباع خارجی اشاره کرد. مجموع این هزینه‌ها می‌تواند بین ۱۰۰۰ تا ۲۰۰۰ پوند متغیر باشد، بسته به پیچیدگی معامله، ارزش ملک، و میزان خدمات حقوقی مورد نیاز. هر خریدار خارجی برای خرید ملک نیاز به گرفتن مجوز رسمی خرید از دولت قبرس شمالی دارد که این فرآیند ممکن است چند ماه طول بکشد، اما معمولاً توسط وکیل خریدار پیگیری می‌شود.
آیا ایرانی‌ها در پرداخت مالیات‌ها شرایط خاصی دارند؟
در حال حاضر قوانین مالیاتی قبرس شمالی برای ایرانیان تفاوتی با سایر اتباع خارجی ندارد. اما باید توجه داشت که ایرانی‌ها باید طبق قوانین این کشور، برای هر خرید ملک از دولت مجوز بگیرند و نمی‌توانند بدون ثبت رسمی قرارداد و بدون مجوز مالک قطعی شناخته شوند. همچنین ترجمه اسناد و پرداخت مالیات‌ها از طریق سیستم بانکی یا نقدی صورت می‌گیرد و برخی از خریداران به دلیل تحریم‌ها ترجیح می‌دهند تراکنش‌ها را از طریق حساب‌های ترکیه‌ای انجام دهند. نکته مهم دیگر این است که در صورت فروش ملک و بازگشت سرمایه به ایران، محدودیت‌هایی ممکن است از سوی بانک‌های داخلی وجود داشته باشد که باید پیش از سرمایه‌گذاری، با مشاوران حقوقی مشورت شود.
نتیجه‌گیری؛ آگاهی از مالیات‌ها کلید امنیت سرمایه‌گذاری در قبرس شمالی
خرید و فروش ملک در قبرس شمالی فرصتی عالی برای مهاجرت، کسب درآمد ارزی، و بهره‌برداری از بازار رو به رشد املاک این کشور است. اما این مسیر تنها زمانی امن و سودآور خواهد بود که خریدار یا فروشنده با تمامی هزینه‌ها و مالیات‌های مربوطه آشنایی کامل داشته باشد. هر نوع بی‌اطلاعی یا سهل‌انگاری در پرداخت مالیات‌ها، می‌تواند باعث تأخیر در ثبت سند، جریمه‌های مالی یا حتی ابطال قرارداد شود. توصیه می‌شود پیش از اقدام به خرید یا فروش، با یک وکیل رسمی و آشنا به قوانین قبرس شمالی مشورت کرده و تمامی مراحل را با شفافیت و سند مکتوب انجام دهید.
مهردادگردی
